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Bernard Sgard,
animateur de l'atelier, consultant chez Immobilier et territoire conseille
(groupe Sémaphores).
“En 2015, la France comptera 62 millions de personnes, dont 25%
de plus de 60 ans.”
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Guy Taïeb,
directeur d'études de Guy Taïeb conseil (Paris).
“L'essentiel du parc immobilier de 2015 est déjà
là. Les choses bougent lentement. Les PLH (Plan locaux de l'habitat)
sont censés anticiper les évolutions démographiques.
Il faut les percevoir comme une 1ère phase d'aménagement,
avec une vision à cinq ou six ans. Notre travail, au sein du
cabinet, est de convaincre les collectivités publiques que
la situation a évolué. La façon dont les élus
modifient les politiques de l'habitat dépend donc de notre
force de conviction. Il est difficile de les persuader qu'il faut
investir sur des aspects rentables dans dix ans alors qu'ils ont des
préoccupations immédiates, avec des habitants dans leur
permanence tous les jours qui posent des questions de court terme.
Le vieillissement entraîne une baisse de la taille des ménages
alors que l'on a cru longtemps que celle-ci ne descendrait pas sous
le seuil de deux personnes. On est, par exemple, à 1,85 à
Poitiers, où il y a – il est vrai – beaucoup d'étudiants.
Mécaniquement, plus de logements sont nécessaires pour
répondre à la croissance démographique. Les élus
doivent aussi se poser la question du type de logement : accessibilité…”
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Lionel Rabilloud,
consultant d'Habitat et territoire conseil (Paris).
“Le vieillissement touche moins le parc des bailleurs sociaux
qui compte une moindre proportion de plus de 65 ans. Mais la tendance
s'exprime et reste à venir. Parfois, elle est considérée
comme un point positif car les personnes âgées sont des
éléments de régulation fidélisés.
En revanche, elles diminuent la fluidité et la rotation des
logements, déjà en baisse.”
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Guy Marty,
DG de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière
(Paris).
“L'Insee
écrit depuis dix ans que la période 2000-2004 verrait
un afflux de nouveaux ménages. Pourquoi le découvrons-nous
aujourd'hui ? En fait, nous vivons sous propagande. Nous avons tous
acheté l'image d'une France stable et vieillissante avec un
taux de fécondité tombé à 1,6. Mais, il
est remonté maintenant à 1,8. Et il y a une augmentation
forte de la natalité par ailleurs. Jusqu'en 2020, la France
sera en croissance démographique. Ce n'est pas le cas de l'Allemagne.
Cela fait des ménages en plus, le ménage étant
défini comme X personnes habitant un même logement. En
2000, il y avait 24 millions de logements. En 2020, il en faut 28
millions, soit une demande nouvelle de quatre millions.”
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Alain Bourdin,
directeur de l'Institut français de l'urbanisme (Champs-sur-Marne,
77).
“Sur
le taux de renouvellement, il y a débat au couteau entre démographes,
mais il est vrai que nous vivons sous propagande. On dit que l'immigration
fait grimper la démographie. Ce n'est pas prouvé. De
même, l'allongement de la durée de la vie existe, mais
n'est pas interprété. Malgré les évidences,
il n'est pas dit qu'il va continuer. La démographie n'est intéressante
que si on regarde à quel mode de vie, de plus en plus différencié,
elle correspond. Attention à ne pas laisser de côté
l'évolution du mode de vie des jeunes, par exemple, car il
y en aura toujours.”
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Guy Marty.
“Les systèmes sont rigides. Le crédit est très
attaché au logement. C'est très latin et très
français. Il pourrait être attaché à
une personne. Si on pouvait se promener avec son crédit comme
on change de résidence, cela permettrait d'accompagner les
transitions et évolutions de la famille. Pourquoi la finance,
qui est soi-disant si moderne, n'invente-elle rien là-dessus
?”
•
Guy Taïeb.
“Le vieillissement existe, mais nous sommes encore un pays
dynamique. Et il s'agit de vieillissement de gens en bonne santé
capable de participer à la vie sociale et culturelle. On
va rapidement d'une image de vieillissement à une image de
produit, telle celle des résidences de centre-ville avec
des parking, très sécurisées. Les élus
ont ces réflexes rapides : la population vieillit, il faut
faire des petits logements. Ce n'est pas si simple. Nous essayons
d'apporter des nuances. Aujourd'hui, il y a seulement 19% de T1-T2
en France.”
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Lionel Rabilloud.
“Dans
le logement social, les personnes âgées restent dans
de grands logements. Cela freine les possibilités de mutations
des plus jeunes. Par rapport aux modes de vie et besoins de cette
population, faut-il créer des résidences adaptées
aux personnes âgées ou banaliser les services qui leur
sont nécessaires à toutes les résidences ?
L'organisme Maisons flamandes (Dunkerque, 59), par exemple, a une
stratégie forte sur ces questions et fait les deux. Elle
réalise des enquêtes régulières. Elle
propose des services spécifiques et des adaptations concernant
les parties communes dont bénéficient tous les locataires.”
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Alain Bourdin.
“Il y a désormais des niches. Il faut apporter des produits
et services diversifiés à des demandes diverses. Pas
seulement à des personnes âgées ayant des problèmes
de dépendance, mais à toutes les strates de la population.
Jusque-là, les produits spécifiques ne se construisaient
qu'à travers des expériences marginales. Il faut massifier.
Cette mutation du marché du logement est intéressante
et nécessaire. La taille du logement est à mettre
en relation avec l'idée de mobilité. Nous n'avons
aucune raison de penser que celle-ci va diminuer. Mais, si les déplacements
domicile-travail ont tendance à se stabiliser, ceux liés
aux loisirs ou aux relations sociales sont exponentiels. Les familles
sont très différentes. Pour certaines, le logement
est un point fixe autour duquel elles rayonnent. Pour d'autres,
il n'est pas le point d'appui. De même, un T4 peut accueillir
à un moment deux personnes et à d'autres quatre ou
six, parce qu'un enfant, parti étudier, loge chez un autre
membre de la famille. Aujourd'hui, il faut regarder comment on habite
et non pas comment on loge.”
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Guy Taïeb.
“Le marché local est parfois bousculé par des
mouvements démographiques trans-régionaux, voire transfrontaliers,
que l'on n'attendait pas. Avec des clientèles différentes
en termes de revenus et de modes de vie. En Paca, cela se passe
avec Monaco. Pour l'Ain ou la Haute-Savoie, c'est avec la Suisse.
Aujourd'hui, des agences immobilières britanniques s'installent
massivement dans certaines régions, comme à Tours.”
•
Bernard Sgard.
“Chamonix est une caricature, mais une transaction sur deux
y est réalisée avec une clientèle britannique.
Avec les low-cost, certains travaillent à Londres et habitent
là.”
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Lionel Rabilloud.
“La question de la localisation du logement et de l'image de
certains quartiers peuvent être un handicap au niveau de la
stratégie professionnelle. Dans des zones fortement touristiques,
comme les Alpes, il est difficile de loger les actifs et les saisonniers.
Il y aurait des opportunités en réhabilitant, y compris
en termes d'image, certains bâtis spécifiques ou certains
quartiers pour une population nouvelle.”
•
Guy Marty.
“Côté financement, l'envolée des prix a
failli poser problème, mais on a permis l'augmentation de
la durée du crédit et la baisse des taux a re-solvé
les ménages. Les conditions sont bonnes, mais on n'ira pas
plus loin. L'essentiel de la baise des taux est fait, jusqu'à
ce que cela aille dans l'autre sens. Et, quand tout le monde sera
passé de 15 à 25 ans de crédit, ce sera fini.
Après, il s'agit de question de bon sens : combien de mois
et d'année de travail faut-il pour se payer le logement de
la famille ?”
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Bernard Sgard.
“Sur les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône, le
marché a connu 10% d'augmentation. La zone est aussi confrontée
à la péri-urbanisation alors que le foncier n'est
pas quelque chose de renouvelable.”
•
Guy Taïeb.
“La consommation foncière est certes importante. Mais
seul un quart des nouveaux logements qui seront construits répondent
à la croissance démographique. Les trois-quarts restant
viennent en remplacement du parc qui disparaît et répondent
à d'autres phénomènes. C'est dans les PLH en
réflexion aujourd'hui, que l'on prépare le carburant
de demain. Ils ont obligation maintenant de traiter la problématique
du foncier. On voit des élus essayer de la comprendre. Mais
les efforts sont réduits à néant par l'effet
du marché qui explose. Les produits finis sont à un
tel prix que les revenus des ménages ne permettent pas de
bien utiliser les politiques mises en œuvre.”
•
Alain Bourdin.
“Le débat sur l'étalement de la ville est ennuyeux.
Le foncier n'est pas infini et il faut en avoir une gestion saine
et durable, d'accord, mais sans stigmatiser ceux qui veulent une
maison individuelle à la périphérie ou le maire
qui veut faire du développement local. Il faut réfléchir
à un produit qui peut répondre à un certain
nombre de demandes sans gaspiller le foncier. Tout le monde ne peut
pas faire de la “gentlemanisation”, du rachat de maison
vétuste en centre-ville où l'on refait tout. Cela
ne convient qu'à une certaine population. Et, dans certaines
communes chics, s'il n'y a pas acceptation sociale, on ne pourra
pas densifier. C'est un travail de communication.”
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Bernard Sgard..
“Il faut rendre les zones juridiquement, techniquement et socialement
constructibles.”
•
Lionel Rabilloud.
“Melun
travaille en ce moment sur ces politiques. Avec des perspectives
de démolition qui représentent des enjeux énormes
face à une forte demande. Une grande partie des réponses
se trouve sur les sites même des immeubles démolis.
Mais le niveau de prix pose problème pour la reconstitution
de l'offre HLM. Les élus ont aussi le désir d'y installer
des activités économiques, des équipements
publics ou du logement résidentiel. Il y a de vrais choix
à faire sur le renouvellement urbain du parc HLM et de certains
quartiers.”
•
Guy Taïeb.
“Les communes paniquent quand elles ne savent pas où
mettre les gens suite aux destructions. Un tiers va en périphérie
car il y a incapacité à développer le parc
social. Du coup, les projets de renouvellement urbain lourds font
peur aux communes voisines qui craignent d'accueillir des populations
supposées difficiles. C'est un élément de verrouillage
contre-productif car cela bloque la construction du logement social.
Pointer ceux qui partent en périphérie n'est pas correct
si on ne propose rien d'autre.”
•
Bernard Sgard.
“Le renouvellement urbain permettrait de renouveler le foncier,
mais, en fait, il bloque le système.”
•
Guy Marty.
“Le foncier est cher, donc le logement sera cher, dit-on. Et
il y a un problème de répartition entre le centre
et la périphérie. Pourtant, on a une chance historique
aujourd'hui. L'Etat est en train de céder un certain nombre
de propriétés qu'il avait depuis longtemps à
travers France Telecom, EDF… Pendant des années, l'Etat
français et les entreprises publiques ont épargné.
Ce n'était pas dans un but de spéculation. Cela ne
devrait pas non plus l'être au moment de se débarrasser
des biens. Cela devrait être un moyen de réintroduire
du foncier, même en centre-ville, et de faire baisser les
prix. L'Etat a besoin d'argent, mais il peut regarder l'intérêt
collectif sans vider sa cagnotte. La financiarisation de l'Etat,
c'est bien pour la rigueur. Il faut juste ne pas aller trop loin.
L'Etat n'a pas la mission de faire des plus-values. Il a un rôle
d'intérêt public. Il faut absolument décloisonner
les réflexions fiscales, financières et foncières.
Tout est aussi très cloisonné pour l'instant entre
logement résidentiel, friches industrielles, logement social,
activité commerciale. La transversalité manque.”
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Alain Bourdin.
“Le Français aujourd'hui achète un bien immobilier
pour diminuer son insécurité ou augmenter sa sécurité
immédiate. Pas dans un objectif patrimonial et de transmission
comme auparavant. Dans les entretiens, les interviewés parlent
de sécurité par rapport à la retraite, à
la perte d'un emploi, à la possibilité de s'investir
dans des travaux. Cela rend les gens plus attentifs à la
valeur de leurs biens car ils ont en tête l'idée de
la revente. Ce constat est évident dans les grandes métropoles.”
•
Guy Marty.
“L'épargne va basculer vers l'intermédiation
avec les CPI, les foncières cotées… La France
est en retard. On a tendance à séparer les questions
générales de retraite et les comportements d'épargne
individuels, à ne pas lier assez micro et macro économie.
Sur Euroméditerranée, à Marseille, plusieurs
fonds allemands (avec l'argent des épargnants allemands)
ont acheté des immeubles. Après avoir déferlé
en Angleterre puis en France, ils vont déferler en Italie.
On dit que 50% de la Bourse de Paris appartient aux fonds américains.
Nous travaillons pour payer les retraites du monde ! Qui va payer
la nôtre ? Il est temps de donner des avantages fiscaux fracassants
pour que les épargnants français achètent une
maison en Espagne ou ailleurs. Les autres ont des avantages pour
acheter chez nous.”
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Guy Taïeb.
“Attention au phénomène de remise sur le marché
de produits défiscalisés. Certains sont de mauvaise
qualité, mal placés, parfois construits à la
va-vite, achetés par des gens qui ne l'ont jamais vu et n'y
sont pas attachés contrairement au patrimonial. On a vendu
de la pierre de manière fallacieuse, car on n'a pas vendu
de l'immobilier mais de la rentabilité. On commence à
voir apparaître des problèmes de vacances sur des villes
où beaucoup de logements de ce type, orientés étudiant,
ont été construits. Comme il y a un besoin de logement
étudiant en ce moment, les difficultés sont masquées,
mais elles vont resurgir. Or, nous l'avons vu ailleurs par le passé,
les copropriétés dégradées sont ce que
nous savons le moins bien traiter.”
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